素敵すぎるのに入居が付かないアパート【空き家再生人がボロ物件に突撃!!】をまとめてみた（下書き公開）
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ガラボロ物件（空室が多く、築が古い物件）に特化して不動産投資をしているオーナー・広之内友輝さんが、空室で悩める全国の大家さんのもとへ突撃！ 今回は築22年、2棟一括のアパートを購入したという、宮城県の山本さん（仮名）。 初めての物件購入で、あまり知らないエリアかつ郊外に挑戦し、利回り22％を目指したいところですが…なかなか滑り出しが厳しい状況。広之内さんのアドバイスは？
＜物件概要＞
購入価格：6800万円
物件種別：アパート（2棟）
築年数：築22年 間取り：2DK×20戸、1LDK×10戸
募集家賃：4万8000円
◆ 外壁は塗装で済む場合は塗装すべし
外壁は塗装で済む場合は塗装すべし
？？張替えと塗装の見極めはどうするんだろう？
外廊下の上のボロい蛍光灯→LEDにする
火災報知器の汚い感じ→ここを磨く
お金をかける
ドアの張替え→カッティングシートやダイノックシート 濃い木目調デザイン性の高いツートンシート
表札は高級感のあるものにするべき ステンレスのお洒落なもの 高くても1万円しない
ドアチャイムも変えたほうがいい ドアホンはモニター付きのものがいい セキュリティ対策うたうことができる
玄関のwelcomeボード的な空間はグッド 9:00分頃
近隣マップもグッド
ポップが良い
台所の木目の耐水性のあるカッティングシート良い
包丁入れはないほうが良い 汚く見える
コンセントやスイッチボタンの周りに木目のカッティングシート貼るのもグッド
家具一式で5万円以下◎
リサイクルショップで買ってきた
ローテーブルに食器を置いて生活をイメージさせる
ブレーカーあげたときに全部電気つくようにスイッチオンにすると良い
IKEA家具結構いい
洗濯機の上の衣類置き場が洗濯物を隠せるようになっている気配りもグッド
13:50 フローリングの明るい色合いグッド
40万円
畳の部屋
フローリング&ウォークインクローゼットにする
目線の動線を意識してつくる
丸い感じの和紙貼ったようなLEDのランプもしくは
円柱タイプのLEDランプを角に置くと良い
壁に4連と5連のフォトフレームとか1つのパネルとか貼ったほうが良い
クロス単価1200円ぐらいはすこし高い
1000番クロス
ベースのクロスは少し
レースのカーテンはいいタッセルをすごく高いやつ600円〜800円ぐらいにして真ん中で止めておく
お風呂の中のバスケット（入居セット）これはプレゼントにするのがいい
トイレがベストリフォーマー 強いて言えばドアノブ
予算がない場合は触る場所を光らせる
リフォームの予算の振り分け
・2割は室内 8割を共有部分にする
寄付会社への営業
今は毎週電話する
リフォーム後の写真を見せて、募集単価を聞く。営業の人に聞く。
マイソクと名刺をカラーでお店毎にくばる
ゼロゼロキャンペーン
オーナーが敷金ゼロ礼金ゼロ紹介手数料ゼロをする（オーナーが紹介会社に紹介手数料を払う）
単身者に好まれる設備
管理が意外ときちんとなっていない物件がある
管理会社つけているけど掃除が行き届いていないとか
空き家再生人・広之内友輝氏のリフォームポイントチェック動画をまとめてみた①（下書き公開）
（下書き公開）空き家再生人・広之内友輝氏のリフォームポイントチェック動画がためになる。
この記事では、楽待スタッフの購入した物件についてのチェック動画4本に出てきたポイントを整理していきたいと思う。
動画は以下4つ。
【周辺チェック編】
・アパートの空き戸数チェック
徒歩1分 80m
物件の500m一周してみる
周辺アパートに空きが3戸あるような地域は厳しい
大手のメーカーが新しく建てている地域はニーズがある証拠
コンビニが潰れるエリアは絶対辞めたほうがいい
【外装編】
チョーキング…白く粉が
壁に水をかけてみる…浸透していると塗り直したほうがいい
トタン屋根…波型のは△もっといいのがあるらしい
蟻道があるとシロアリがきているということ…一発アウト
プロパンガスの物件→ストーブを灯油にするとか
寒い地域の人はストーブがガスってだけで嫌がる
軒天と軒先が古いとみられる
軒先に、フラワーポット ニチニチソウとかマリーゴールドを植えると良い
フォーカルポイントを作って第一印象をあげる
ドア…
・チョコレート色に塗っているのグッド
・アートフラワー 5,000円もだせばグッド
・ドアノブはピカール使って磨くとグッド
玄関の外灯…ここのグレード上げるの良い
金属の部分と手に触るところを磨いたりきれいにすると良い
【内装チェック編】
玄関の扉開けてすぐのところにフォーカルポイントを創る
・玄関開けてすぐに壁があるのであれば、内見のお礼のウェルカムボード
・また、そのウェルカムボードにクオカード500円を壁一面につけて一枚
・洗剤やタオルとか紙皿紙コップなどを入居プレゼントとして2,000円分ぐらいおいておくと良い
ライトなどのボタン
・電気工事の資格持った人がやらないといけない
サンルーム
・ポップを100均一の黒板などでもいいので、『花を育てるのもあり』というような住んだ後のイメージつけるのもよい
間取り変更
・家族4.5人でいけるような
ふすま
・昔風の柄が入っているものは築古感じがでるので避けたほうがいい
・地に模様があるものも良い
・色を変えるのもあり
設備説明書や保証書など
・ファイルに入れて、貸主や管理会社さんに渡しておくのが良い
・押入れのレールを利用した観音開きにできる
押入れクローゼット
・中板を外してポールをいれてウォークインクローゼットを作成する
・和室より洋室の方が好まれる
・畳を剥がしてフローリングにするとすごくお金がかかる
・ワックスを塗るとすごくいい
・ワックスに加えてニスを塗るのもすごくいい
・シーリングを5〜6000円で寝る時も楽ちんみたいな感じで売るのが良い
・窓が2面あると風通しよいよという
・ふすまの取っ手を交換するのもよい 500,600円
・廊下のライトを2万円ぐらいのものとかあえてするのもあり
→もしくは大きい和紙のランプシェード
・落ち着いた年齢層に電球色LEDの長い円柱型のタイプをつけておく
→ブレーカーあげるときにつくようにONにしたままおいておくとか
・若い世代用だとライティングレール使って間接照明する
・網戸、張り替え素人でもできる 建具屋だと高い 昔風のアルミの色しているものでも貼ったほうがいい
【水回り】
水回りにどれだけお金かけないのがいいのか
公団型というのがある20万円 置くだけ
女性の方の目線が大事
・換気扇変えるのも1万円だせばいけるので新品にしたほうがいい
・台所の証明も5,6000円でいいのに変えられる
・まどのところステンレスにしたほうがいい
・ダイノックシートやカッティングシートは高級感のある木目がいい
→木目がいいところは曲がっていても自然になる
・キッチンリフォーム、油とかサビとかがなける
キッチンパネルは1枚2万円ぐらいするので、100均のキッチン用の汚れ防止シートを壁にはる 腰壁っぽくする
・ピカールでシンク
・ダイヤモンドの鏡用の光沢出すもの
・タオル掛けとかガスコンロは撤去 生活感が出ているとだめ
・シール剥がすのは大変
・光沢すごく大事
・ノブ変える
・トイレは必ず全面張り替える
・芳香剤は見えないところに置く
・消臭剤のせっけんの香りとか良い？
・ドア裏の木目のフォーカルポイントになる
・ペーパーホルダー→その店で一番高いやつ買う 金属製でピカピカにする
・トイレは天井床壁を変える
・3.4万円あれば張替え大丈夫 ウォシュレットつけても5.6万円で住む
・シャワードレッサー 3万円は高い
シャンドレ
鏡を新品のものをつける
鏡とカランがピカピカだと清潔感が出る
ユニットにするかどうか、ユニットにするとどんなに安くみても40万円
修繕費の予算は家賃の半年間ぐらいでみる
家賃5万円だと30万円
パネル貼って塗装してしまう アイボリー系で
樹脂製の水に強い塗装をするとユニットバスっぽくなる 値段は20万円ぐらいで収まる
